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Un contrat d’assurance-vie n’est pas une assurance pour la vie mais une enveloppe fiscale proposée par une compagnie d’assurance ou un établissement bancaire. Le capital investi est rémunéré sur les supports.

Les fonds en euros

Les fonds en euros sont majoritairement composés d’obligations. L’avantage d’un fonds en euros, c’est sa sécurité. En effet il ne présente aucun risque majeur de perte de capital pour l’investisseur. Peu importe les tendances sur les marchés boursiers, la valeur de rachat du contrat ne diminuera pas. Les intérêts sont générés par le capital investi à la signature du contrat sur la base d’un taux minimum.

Les fonds en unités de compte

Les contrats d’assurance-vie en unités de compte, sont des contrats dans lesquels le capital de l’investisseur est investi dans des supports financiers (actions, Sicav, parts de FCP, SCPI…).

L’avantage premier d’un contrat en unités de compte est d’offrir à son investisseur un certaine diversité dans les supports donc potentiellement un gain en performance. À contrario un potentiel rendement élevé entraine une part importante de risque pour le capital.

Les contrats multisupports

Dans le but d’allier performance et sécurité, il est conseillé de s’orienter vers un contrat multisupports, donc de répartir son capital entre fonds euros et unités de compte. Dans cette perspective, une partie de l’épargne est sécurisée sur le fonds en euros et l’autre est investie principalement en actions.

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Le Warrant est un produit financier non garanti, réservé aux investisseurs avertis. Le warrant est un produit risqué notamment dû à son montage avec effet de levier. L’investisseur peut perdre la totalité du montant investi.

Comment fonctionnent les Warrants ?

Il est important de définir l’horizon de son investissement et bien sûr se positionner sur une hausse ou une baisse du sous-jacent.

Pour rappel, l’actif sous-jacent est un actif physique (matières premières, minérales…) ou non (actions, obligations, devises…) qui porte une option ou un produit dérivé (au sens large).

En fonction de vos prévisions à la baisse ou à la hausse,  vous vous positionnerez sur un warrant :

  • Call

Si vous souhaitez anticiper sur une hausse d’un sous-jacent vous choisissez alors de vous positionner sur un « warrant Call ». Le risque est plus élevé mais la performance l’est également !

  • Put

Dans le cas contraire, si vous anticipez une baisse vous vous positionnerez alors sur un « Warrant Put ». Ce dernier peut être utilisé pour couvrir un portefeuille ou pour accroître les performances d’un sous-jacent à la baisse.

À savoir : 

Sa valeur est appelée « Valeur Intrinsèque ». Dans le cas d’un Put, elle représente la différence (si elle est positive)  entre le cours du sous-jacent et le prix de l’exercice. Dans le cas d’un Call, elle est égale à la différence entre le prix de l’exercice et le cours du sous-jacent toujours ajustée de la parité.

 

Nos conseils pour investir dans une start-up

L’avantage d’un investissement en startup est de pouvoir choisir le domaine dans lequel on souhaite investir ainsi que l’équipe fondatrice, et bien sûr voir naitre et grandir un projet. En revanche, il faut être conscient que l’investissement en startup est aussi et avant tout un investissement ou le risque est compliqué à mesurer. Il est possible d’investir via des plateformes de crowdfunding ou encore en direct pour les portefeuilles plus élevés.

Comment choisir la startup dans laquelle investir ?

Peter Thiel, fondateur de Paypal et serial investisseur (dont Facebook, Stripe, Reddit…) recommande de veiller à certains critères comme :

  • L’essence même du projet
  • Le time to market
  • La team
  • La technologie
  • La stratégie

Diversifiez vos investissements

Il n’est pas conseillé voir même très déconseillé de miser sur la réussite d’un seul investissement. Et cette règle s’applique en bourse, dans l’immobilier comme en startup. Répartissez donc le capital que vous comptiez investir dans différents projets / supports pour équilibrer votre portefeuille.

Avantages fiscaux

Le gouvernement encourage via un dispositif fiscal les investissements en startup. Dans certains cas, un investissement en startup donne donc droit à :

  • Une réduction d’impôt sur l’IR pouvant aller jusqu’a 18%
  • 50% pour l’impôt sur la fortune (ISF)

À la revente :

  • Si vous avez investi via un PEA et que la durée de détention excède 5 ans vous ne serez pas taxé sur les plus-values. Cependant l’investissement est limité à 150 000 euros.
  • Si vous avez investi via un PEA-PME (voir notre précèdent article sur le sujet), vous bénéficiez des mêmes exonérations, mais pour un montant limité à 75K euros.

 

 

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Le contrat de retraite Madelin, permet de bénéficier de compléments de retraite sous forme de rente. De plus, le contrat permet une déduction fiscale. Comment ? L’économie d’impôt finance l’effort d’épargne.

Trois types de contrat retraite Madelin

Il existe donc 3 types de contrat retraite loi Madelin, découvrons ensemble les caractéristiques et particularités de ces derniers :

  • Le mono-support

Les fonds sont placés sur un fond en euros exclusivement. C’est ce qui fait de ce contrat le plus sécurisé. Les intérêts sont compris entre 2,5 et 3% / an.

  • Le multi-support

Le multi-support permet comme son nom l’indique de s’appuyer sur plusieurs supports. En plus du fond en euros, vous pourrez donc placer une partie du capital sur des fonds à risque. Il est alors conseiller de bien répartir son capital pour ne pas risquer de tout perdre.

  • Le contrat en points

Les cotisations versées sont alors transformées directement en point de retraite. Les points seront redistribués sous forme de rente lorsque le contrat aura pris fin.

Déduction fiscale

Le principal avantage du contrat retraite Madelin c’est l’avantage fiscale pour les souscripteurs. La déduction est effectuée en fonction du capital et de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. En clair, au plus la tranche marginale est importante au plus l’économie d’impôt sera importante également. Pour 10 000 euros d’investissement et une tranche marginale de 30% l’économie d’impôt sera 3000 euros. L’investisseur aura alors réellement déboursé 7000 euros. .

Les frais sur un contrat retraite Madelin

Différents frais sont appliqués sur le contrat, soit :

Les frais de gestion

Ils varient entre 0.40 et 1% en fonction du type de support. Ce sont les frais pour la gestion du contrat.

Les frais sur versement

Ils représentent les frais sur les versements effectués. Ils s’élèvent en moyenne à 4%.

Les frais de transfert

Depuis le 31 octobre 2006, le transfert d’un contrat Madelin d’un prestataire vers un prestataire concurrent est encadré par un décret. Il faudra compter entre 1 et 5% de frais calculés sur la totalité de l’épargne transférée.

Devenir loueur meublé professionnel (LMP)

Vous souhaitez devenir loueur meublé professionnel (LMP) ? Découvrons ensemble les avantages et inconvénients de ce régime.

Pour devenir LMP

Pour devenir loueur en meublé professionnel, vous devez respecter les trois points ci-dessous :

  • Le loueur en meublé professionnel doit être inscrit en tant que LMP au registre du commerce et des sociétés.
  • Vos recettes annuelles (charges comprises) doivent être supérieures à 23 000 euros.
  • Vos recettes annuelles doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal.

Du côté de la fiscalité

Les recettes issues des locations devront être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de LMP est considéré comme une entreprise, le loueur aura donc des obligations comptables à respecter.

En fonction du montant des loyers, les règles d’imposition et de déclaration ne sont pas identique. Avec le statut de LMNP, vous aurez la possibilité de choisir entre l’imposition sur la moitié de vos recettes et la diminution en appliquant une déduction des charges et amortissements.

En LMP, le système de déduction va porter sur les revenus globaux.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux. Ce qui est encore plus avantageux. Mais dans ce cas, les règles à respecter sont plus strictes.

Les exonérations

Il existe 2 possibilités pour être exonéré d’impôt :

  • Louer une pièce de sa résidence principale

Dans ce cas, vous serez exonéré d’impôt sous réserve que la pièce louée constitue pour le locataire sa résidence principale ou temporaire et que ce dernier justifie d’un contrat d’emploi saisonnier ou d’un CDD d’usage.

  • La location de chambres d’hôtes

À la semaine ou au mois, si les recettes ne dépassent pas 760 euros /an vous serez exonéré d’impôt. Sans compter les prestations annexes (petit déjeuner, etc.).

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?

Le crowdfunding, est apparu pour la première fois aux Etats Unis, dans les années 2000. Arrivé en France quelques années seulement, le financement par la foule « crowd » est une nouvelle façon de collecter des fonds. Ces capitaux peuvent revêtir la forme de prêts rémunérés, de participations au capital d’une entreprise, de soutiens à l’initiative d’un projet via un don ou encore de réaliser un investissement dans investissement dans l’immobilier !

Le crowdfunding immobilier, comment ça marche ? 

L’immobilier, demeure le placement préféré des français et pour cause, en plus de se constituer un patrimoine, les revenus locatif contribue voir remboursent l’intégralité du crédit contracté.

Deux types de plateformes sont présentes sur ce marché :

  • La promotion immobilière, à pour but de financer la réalisation d’un programme immobilier. Le promoteur va contracter un crédit bancaire et apporter le reste sous forme de fonds propres. Il va alors proposer aux particuliers de lui prêter un capital qui va augmenter son apport. En contrepartie, les investisseurs récupèreront leurs mises plus une marge comprise entre 8 et 10%, lorsque le programme immobilier aura été commercialisé.
  • L’investissement dans l’immobilier locatif, propose aux particuliers d’investir dans un projet et de se partager les revenus au prorata de leur investissement, les taux proposés sont généralement compris entre 5 et 12%.

Plateforme d’investissement dans l’immobilier locatif 

Certaines plateformes proposent à partir de 500 euros, d’investir dans la pierre et de se partager les loyers une fois le bien financé.

Plus concrètement, comment ça marche ?

  1. Une équipe le plus souvent interne à la plateforme est chargée de trouver un bien immobilier
  2. Lancement d’une campagne de financement sur la plateforme
  3. Les investisseurs vont acheter des parts de société (SCI/SAS)
  4. Le projet atteint les 100% de financement
  5. Le projet est ensuite géré par la plateforme (Gestion locative, administrative, fiscale et comptable).

 

Les investisseurs peuvent à tout moment revendre leurs parts via un marché secondaire, bien entendu les co-investisseurs du projet peuvent être prioritaires pour racheter les parts.

Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? 

  • La plateforme s’occupe de la création et de la gestion de la société
  • L’investissement se fait 100% en ligne
  • Le ticket d’entrée plus faible
  • Diversification : plusieurs types de projets sont proposés
  • Possibilité de défiscaliser, réaliser un complément de revenu, se construire un patrimoine.
  • Un service « clé en main » (pack d’assurance, gestion locative…)
  • La rentabilité (entre 5 et 12% selon le type de projet)

Ma SCI est-elle imposable à l’ISF ?

l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) ne concerne que les personnes physiques. Les Sociétés Civiles Immobilières ne sont donc pas concernées directement en tant que personne morale.

Quel que soit le lieu de situation des biens, les personnes physiques qui sont domiciliées en France sont imposables !

Il est également important de noter que tous les biens sont pris en compte dans le calcul de l’ISF même s’ils ne génèrent aucun revenu. Les parts de SCI entrent dans le calcul de l’imposition sur fortune du contribuable. Si le bien est grevé d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation, le bien est déclaré dans le patrimoine du bénéficiaire de l’usufruit ou du droit.

L’évaluation des biens

√  Elle réalisée à la valeur vénale. C’est à dire le prix auquel un bien pourrait être vendu en fonction du marché immobilier.

√  L’évaluation des parts de SCI familiale est plus complexe. D’une part, dû à l’absence de marché et d’autre part en fonction du nombre de parts possédée, la valeur des parts va varier de manière significative pour une même SCI.

L’impôt est dû lorsque le patrimoine du foyer fiscal atteint le montant de 1 300 000 euros.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit est déclaré dans le patrimoine du bénéficiaire.

Le démembrement peut être un moyen de réduire ou d’échapper à l’ISF à condition que l’usufruitier ne soit pas imposable. L’usufruitier est le seul a être imposable puisque qu’il perçoit les revenus du bien sur la base sa valeur totale, soit en pleine propriété. Le nu-propriétaire sera en contrepartie exonéré.

Attention toutefois à deux cas faisant figure d’exceptions :

  • Si le démembrement à pour origine une succession, l’usufruit et le nu-propriétaire seront imposables à l’ISF.
  • Lors de la vente d’un bien, si le propriétaire conserve l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’un de ses descendants ou présomptifs héritiers et qu’il n’y a pas eu de donation consentie depuis plus de trois mois, le bien rentrera dans le patrimoine de l’usufruitier mais également dans celui du nu-propriétaire (art 885 G-b du CGI).

(780) 646-8480

Il existe plusieurs possibilités pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Dans 90% des cas, les achats de biens immobiliers se font à l’aide d’un emprunt auprès du banque.

Financement

Plus de 90 % des Français qui achètent un bien immobilier empruntent pour financer leur acquisition. Bien renseignés, les futurs propriétaires n’en restent pas moins, parfois, accrochés à de fausses idées. A commencer par celle qu’on ne peut pas obtenir un crédit immobilier quand on est jeune. Pourtant, les banques se montrent particulièrement accueillantes… A condition de répondre à quelques critères spécifiques. On vous dit tout, et surtout comment présenter votre meilleur profil.

  • Prêt immobilier : les aides spéciales jeunes des banques
  • Crédit immobilier : les aides des collectivités
  • Les prêts immobiliers accordés par l’employeur
  • Crédit immobilier : les avantages de la mutuelle dans la fonction publique
  • Le prêt à taux zéro pour financer son achat immobilier
  • Crédit immobilier : cumuler le Prêt à l’accession sociale et l’APL

Pourquoi emprunter ?

Dans certains cas et bien que ces derniers demeurent une exception, se servir d’un héritage pour acheter sa résidence cash peut être une erreur. Grâce à l’emprunt, l’investissement dans la pierre est le seul actif dans lequel on peut investir sans forcement disposer ni mobiliser un capital important, c’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Il est plus rentable d’acheter en empruntant et même si le capital en question est placé sur un produit ne rapportant que 1%. Compte tenu des taux d’emprunt relativement bas, entre 1,5 et 2,5%, lorsque vous acheter un bien dans le but de le louer celui pourra vous rapporter entre 3 et 6%.

Et même quand il s’agit de l’acquisition de sa résidence principale le capital reste bien trop précieux et trop lent à construire lorsqu’on épargne une partie de ses revenus.

En ayant recours à l’emprunt vous allez sécuriser votre opération immobilière. En cas de décès par exemple, la banque assumera le paiement des mensualités restantes grâce à l’assurance contractée. Les héritiers recevront alors un bien immobilier entièrement payé.

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Il existe deux branches dans l’investissement participatif appliqué à l’immobilier, aussi appelé le crowdfunding. En effet, le crowdfunding permet d’investir dans une philosophie court terme et moyen/long terme.

La motivation de départ

Elle est décisive et déterminera votre orientation d’investissement soit le choix de vous tourner vers une plateforme de crowdfunding spécialisée dans la promotion immobilière ou dans l’immobilier locatif.

Diversifier

C’est le mot d’ordre, un investisseur aguerri cherchera toujours à diversifier ses placements afin de générer des revenus issus d’un portefeuille comprenant plusieurs biens de typologie différentes avec des rendements différents. Il est donc recommandé de répartir le capital que l’on souhaite investir dans plusieurs projets.

Mesurer les risques

Les risques font partie de la vie de chaque investisseur, que l’on choisisse d’investir sur les marchés boursiers, dans l’immobilier, sur la réussite d’une startup… En revanche les risques peuvent être étudiés et mesurés. Il est important d’investir sur un marché que l’on connait et de se renseigner un maximum sur les

Exiger la transparence

Vous avez le droit et la plate-forme a l’obligation de vous communiquer toutes les informations nécessaires pour réussir votre investissement.

L’expérience professionnelle des dirigeants

L’opportunisme ne doit pas être le trait de caractère premier des dirigeants, ces derniers doivent justifier d’une expérience forte en matière de placement immobilier et financier. L’expérience dans le domaine du web est également une qualité dominante afin de garantir la sécurité des données et informations personnelles des investisseurs.

L’historique de la plateforme

Où la plateforme est elle basée ? Est-il possible de rencontrer les dirigeants, et de les joindre facilement ? Combien d’opérations réalisées ? Avec quelle réussite ? toutes ces réponses doivent être accessibles aux futurs investisseurs pour leur permettre de se faire une idée rapide de l’historique de la plateforme.

Comprendre le montage financier

Le montage financier doit être clair, précis et abordable pour les investisseurs non expérimentés. Le montage financier engage juridiquement l’investisseur, la plate-forme devra apporter tous les éléments et calculs pour que l’investisseur puisse se faire une idée rapide du projet. N’investissez jamais dans un projet si vous constatez un manque de clarté dans les informations données.

La durée de son investissement

La durée est un facteur important, il impact directement votre investissement et sa rentabilité. Il est donc primordial de prendre en compte cette durée qui déterminera par ailleurs vos attente vis à vis de cet investissement.

Bénéficier d’un suivi

La vie du bien dont dépend l’investissement évolue, c’est pourquoi la plateforme devra assurer son rôle d’accompagnement et de suivi auprès de ses investisseurs.

Sortir facilement de son investissement

Enfin, il est impératif de pouvoir sortir de votre investissement quand bon vous semble en ayant connaissance des conséquences que cela peut avoir sur la rentabilité de votre investissement.

Faut-il s’endetter pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être une bonne solution, mais n’oublions pas que le choix du mode de financement fait partie intégrante d’un montage optimal. Il n’est pas le seul élément à prendre en compte mais le constat des foyers surendettés à cause d’un emprunt immobilier est en hausse.

L’augmentation des dossiers de surendettement

L’association de défense des consommateurs UFC-Que choisir pointe du doigt l’augmentation de la responsabilité des crédits immobiliers dans les dossiers de surendettement. Si auparavant, ils ne représentaient que 8 à 9 % (218 000) des dossiers traités de 2010 à 2015, cette proportion a augmenté !

Ainsi, en 2015, ils concernaient 13 % des dossiers de surendettement (231 000).

Lorsque l’on réalise un investissement immobilier à crédit, il faut être conscient que cela impact notre capacité d’endettement, donc notre capacité financière à pouvoir réagir en cas de coup dur.  Lorsqu’une banque calcule la capacité d’endettement d’un client, elle prend en compte les loyers encaissés mais aussi le risque d’impayés… Dans ce calcul, la banque n’intègre que 70% des loyers.

Comment investir dans l’immobilier sans s’endetter ? 

1 – Investir au comptant

Financer un projet en cash, même lorsque l’on dispose du capital pour, n’est pas souvent judicieux. La différence est qu’un crédit s’amortit et donc le taux d’intérêt s’applique mois par mois à un capital restant dû qui se réduit au fur et à mesure des échéances payées. Le capital épargné lui ne s’amortit pas, au contraire, il croît d’année en année du fait de la capitalisation des intérêts perçus. Ne pas mobiliser son épargne s’est la laisser générer des intérêts. Mais emprunter c’est mobiliser une partie de sa capacité d’endettement… et ainsi réduire la possibilité de faire d’autres emprunts pour financer par exemple l’achat de sa résidence principale.

2- L’opération blanche

L’effet de levier en investissement immobilier est le fait que les revenus fonciers couvrent tout ou partie les mensualités du crédit. La rentabilité du bien est donc une priorité tout comme la qualité du locataire. L’opération blanche consiste en l’utilisation de cet effet de levier à 100%. Dans ce cas on peut considérer que l’impact sur sa capacité d’endettement est moindre même si le banquier va se prémunir des travaux, vacances locatives, impayés, auxquels le propriétaire devra faire face… Il faut donc être très prudent sur ce type d’investissement.

3- Investir via le crowdfunding

Le crowdfunding se veut innovant et pour cause non seulement l’investissement immobilier devient possible grâce à un ticket d’entrée plus abordable mais en plus, la capacité d’endettement de l’investisseur n’est pas mobilisée. Le but est le même, générer des revenus fonciers, défiscaliser ou se constituer un patrimoine mais cette fois ci en se partageant la mise de départ pour acquérir le bien. Si besoin, un effet de levier sera possible, mais via l’effort financier de l’ensemble des co-investisseurs du projet. C’est donc la structure juridique qui détient le bien immobilier qui va contracter un emprunt. Cet emprunt sera remboursé par les loyers perçus.

A la différence d’un investissement à crédit, lorsqu’un investisseur souhaite acheter un bien pour le louer, il va mobiliser une partie de ses économies en guise d’apport et emprunter la différence en y ajoutant des intérêts d’emprunt, frais de dossier, assurances etc…  Lorsqu’un investisseur souhaite de la même manière acheter un bien pour générer des revenus fonciers via le crowdfunding immobilier, l’investisseur va sélectionner un projet et acheter des parts qui détermineront la part de revenus fonciers qu’il percevra.

Ces trois solutions n’ont pas un caractère exhaustif mais représentent la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif en préservant sa capacité d’endettement.

Investir, en restant lucide

Partons du principe qu’il vaut mieux laisser passer une bonne affaire plutôt que d’en faire une mauvaise et même si l’immobilier est un placement rentable, il faut veiller à ne pas mettre en péril la situation financière du foyer familial. S’endetter, peut s’avérer être une solution mais il est recommandé de maîtriser son financement, et de choisir un bien de qualité. Il est important de diversifier ses investissements avec d’autres solutions qui ne demandent pas un gros effort de trésorerie (pour ne pas mobiliser toutes ses économies) et qui ne soient pas trop contraignantes pour conserver une capacité d’endettement et donc une situation financièrement confortable.

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